MD Бизнес-план Маркетинг Управление Инвестиции Промоушен HR IT
md-invest
md-invest
>
К кому обратиться за инвестициями Инвестиционные инструменты Во что инвестировать Как взаимодействовать с инвесторами Инвестиционный анализ Книги об инвестициях Услуги по инвестиционному консалтингу О проекте Форум
 
Инвестиционные инструменты :: Кредит :: Секреты оценки залога

Секреты оценки залога


В каком размере банк может дать компании кредит? Все зависит от того, какой залог она предоставит и как банк его оценит. Ведь процедура оценки таит в себе множество нюансов и парадоксов.


Как правило, руководители компаний оценивают имущество, предлагаемое в качестве залога, с точки зрения эффективности его использования в своем производстве. Оценка же банка основывается на анализе вторичного рынка и его тенденциях. Этим и объясняются часто возникающие разногласия между кредитной организацией и клиентом.

Главный парадокс для потенциального заемщика заключается в том, что, несмотря на достойный залог, банк все равно будет пристально изучать денежные потоки компании. Если у нее много поставщиков и клиентов, стабильные финансовые потоки, банк может сделать вывод, что бизнес потенциального заемщика вполне жизнеспособен. Это значит, когда компания–заемщик столкнется с какими-либо сбоями в запланированных закупках сырья и продажах готовой продукции, ее бизнес не нарушится и фирма закроет кассовые разрывы собственными оборотными активами, не ставя под угрозу взятые перед банком обязательства по кредиту. Такая политика продиктована опасениями, что компания, испытывающая финансовые трудности, под видом предоставления залога под полученный кредит «реализует» банку «не самые нужные», мягко говоря, активы.

Мнение Выручка от основной деятельности компании — главный критерий определения банком класса заемщика. Соотношение общего денежного потока и размеров долговых обязательств заемщика определяет класс его кредитоспособности. Нормативы таковы:

1-й класс. Компания может погасить все краткосрочные кредиты банков (включая запрашиваемый), направляя всю выручку от основной деятельности в течение месяца;

2-й класс. На погашение всех кредитов требуется два месяца;

3-й класс. На погашение кредитов заемщику необходимо направлять всю выручку в течение трех месяцев.

Только если предполагаемый заемщик подпадает под вышеназванную категорию, банк оценивает имущество, предлагаемое в качестве залога.

Сергей Чернявский, заместитель начальника кредитного управления, Банк ГЛОБЭКС

Формы разные ценны…

Выбор формы залога зависит от характера и специфики деятельности конкретной компании, структуры ее активов. У разных видов бизнеса структура активов различна. Например, в производстве до 70% валюты баланса сосредоточено во внеоборотных активах, а в торговых компаниях их может быть менее 10%. Поэтому в каждой конкретной ситуации форма залога определяется по соглашению сторон. В качестве обеспечения по краткосрочным кредитам, конечно, выгоднее всего предоставлять товары в обороте (это формулировка ГК, на самом же деле под товаром может пониматься и готовая продукция, и сырье в переработке). Однако некоторые банки такой залог не берут. Легче всего получить краткосрочный кредит под залог оборудования. Если кредит на пополнение оборотных средств требуется на год и в достойном размере, в качестве обеспечения можно предложить залог недвижимости. А вот закладывать недвижимость на более короткий срок невыгодно.

Виды залога условно можно разбить на несколько групп, у каждой из которых есть свои особенности в оценке.

Ценные бумаги, имеющие хождение на бирже. Их рыночная стоимость определяется текущими котировками. Строится прогнозное изменение цен на период нахождения бумаги в залоге. С учетом рыночной ситуации по конкретному эмитенту и результатов анализа изменения котировок устанавливается дисконт от текущей цены. Он может составлять от 10 до 50% текущей стоимости.

Торговое и производственное оборудование, техника, автотранспорт, инвентарь и т.п. Стоимость оборудования определяется путем изучения вторичного рынка имуществ: методом сопоставимых продаж делается вывод о ликвидной стоимости имущества, т.е. о цене, по которой его можно реализовать в сжатые сроки. (Ликвидная стоимость имущества, как правило, ниже его рыночной стоимости на 10–30%.) Затем производится расчет прямых затрат, которые понесет банк при реализации имущества. Таким образом, определяется его залоговая стоимость, которая, как правило, составляет 50–60% от текущей рыночной стоимости.

Недвижимость. В связи с развитым рынком и достаточным количеством открытой информации по ценам продаж и предложений обычно определение рыночной стоимости недвижимости не вызывает затруднений. За основу принимается стоимость 1 кв. м.

Для целей залога применяются два метода оценки:

метод сравнения со стоимостью 1 кв. м аналогичных по своим характеристикам и назначению объектов недвижимости;

метод определения рыночной цены на основании капитализации предполагаемого дохода от сдачи недвижимости в аренду.

Для определения стоимости объекта недвижимости, как правило, используют ликвидную стоимость, т.е. стоимость, позволяющую максимально быстро его реализовать.

Обычно банки сотрудничают с несколькими оценочными компаниями, достоверность отчетов которых не подвергают сомнению.

Банк определяет залоговую стоимость на основании предоставленного оценщиком отчета. Стоимость залога меньше, чем рыночная цена имущества компании на величину дисконта. Дисконт обычно составляет 20–50% от рыночной цены объекта. Залоговая стоимость рассчитывается как Залоговая стоимость = Рыночная стоимость х (1 – дисконт).

Таким образом, если компании необходимо представить залог в размере 500 тыс. долл., а величина дисконта в данном случае оценивается банком как 35%, то рыночная стоимость предоставляемой в качестве залога недвижимости должна составить 500 : (1 – 0,35) = 69 тыс. долл.

Банк определяет величину дисконта исходя из конкретных условий кредитования, степени ликвидности объекта, наличия у потенциального заемщика положительной кредитной истории. Показатель включает в себя возможные потери кредитной организации: непогашение (частичное или полное) кредита, неуплату процентов, штрафы и пени. Сумма процентов рассчитывается за весь срок кредитования, а если кредит предоставлен на срок свыше года, то за один год пользования кредитными ресурсами.

Кроме того, на случай неисполнения должником своих обязательств в дисконте учитывают возможные судебные издержки, возникшие при обращении в судебном порядке взыскания на заложенное недвижимое имущество, а также расходы, связанные с дальнейшей реализацией объекта недвижимости на открытых торгах или аукционе. Возможные издержки по реализации предмета залога банк, скорее всего, определит в размере 10–20% от суммы кредита в зависимости от вида залога.

Мнение юриста В договоре о залоге прав, не имеющих денежной оценки, стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон (ч.3 ст.55 Закона «О залоге»). Так ли важно указывать в договоре стоимость заложенного имущества? Ведь если обращение взыскания происходит по решению суда, а не по соглашению сторон, заверенному нотариусом, то в соответствии со ст.52 ФЗ «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника производится судебным исполнителем. То есть независимо от цены, которую определили в договоре стороны, при обращении взыскания на заложенные права судебный исполнитель самостоятельно определяет стоимость заложенного права. Если же одна из сторон против такой оценки, ее может произвести специально приглашенный эксперт. Но никак не сами стороны. Фактически их оценка не имеет значения.

Михаил Муравьев

«Болевые точки» залогов

На какие основные моменты стоит обратить внимание при оценке и оформлении того или иного имущества в качестве залога?

Залог ценных бумаг

Если ценные бумаги имеют документарную форму, то они принимаются банком в заклад, т.е. передаются на хранение в банк на срок действия кредитного договора. Кредитной организации потребуется некоторое время для оценки их ликвидности. Если банк не уверен в финансовом состоянии эмитента ценных бумаг, он может отказаться принять их в качестве обеспечения. При залоге ценных бумаг самого банка–кредитора оценка обычно производится по их номинальной стоимости.

Если в залог передаются векселя, то на них необходимо проставить бланковый индоссамент (передаточная надпись без указания наименования нового собственника). Это позволит кредитору при непогашении кредита вписать туда свое наименование, продать бумаги и полученными денежными средствами погасить кредит. Векселя сторонних векселедателей банки при залоге оценивают обычно с дисконтом в среднем 2–15% (разумеется, без учета дисконта собственно по векселям).

Мнение юриста Для потенциального залогодателя проставление бланкового индоссамента нежелательно по нескольким причинам. Как правило, одновременно с этой процедурой банк требует, чтобы вексель был передан ему на хранение. В то же время никто и ничто не запрещает не слишком добросовестному банку после получения бланкового индоссамента взять и продать вексель третьему лицу. С точки зрения буквы закона, банк вроде не в чем упрекнуть. Вексель есть абстрактное обязательство, не связанное ни с каким другим. Однако, с другой стороны, залогодатель теряет вексель, а банк может возместить ему совсем не ту сумму (если брать процентный вексель), которую мог бы получить залогодержатель, «подержавший» вексель до конца срока платежа.

Михаил Муравьев

Если в залог вы предоставляете акции, банк потребует копии договоров их приобретения, оплаты, а также выписку из депозитария, баланс, расшифровку по его основным статьям, выписку по действующим залогам и поручительствам. В процедуре оценки акций в качестве залога можно отметить следующее:

акции оцениваются в зависимости от того, какую долю они представляют в уставном капитале. И это должен делать только оценщик с лицензией;

в некоторых случаях необходимо получить согласование органов МАП на залог более 20% акций;

банк потребует свежую выписку из реестра акционеров с открытием информации о номинальных акционерах (если акции обезличены на счете депозитария);

акции дисконтируются и обременяются залогом на счете компании либо банка. Это отражается в выписке из депозитария.

Залог товаров в обороте

При залоге товаров в обороте ваша компания не ограничена в проведении обычных коммерческих операций, она может продавать и закупать товары, сырье, материалы и т.п. Реализованные товары с момента их перехода к приобретателю перестают быть предметом залога, и напротив, приобретенные товары, не указанные в договоре о залоге, с момента возникновения права собственности на них становятся залогом. Важно соблюдать лишь одно условие: общая стоимость товаров обязана соответствовать цене, предусмотренной договором о залоге, а их ликвидность не должна изменяться.

Ликвидность товара в глазах банка может быть подтверждена:

анализом конъюнктуры рынка аналогичных товаров;

динамикой роста спроса и предложения;

местом на рынке товара, производимого или реализуемого именно вашей компанией;

описанием ценовой политики компании;

динамикой объемов продаж в количественном и стоимостном выражении.

Банк могут заинтересовать ваши основные конкуренты на рынке, их цены и условия продажи аналогичной продукции. Вряд ли будут рассматриваться в качестве залога продовольственные товары с просроченным или истекающим сроком реализации и промышленная продукция, долго хранящаяся на складе, товары без сопроводительных документов, паспортов, инструкций по эксплуатации, без необходимых сертификатов и разрешений. Повреждение заводской упаковки, потеря товарного вида также исключают возможность того, что продукцию примут для обеспечения кредита.

При оценке товаров в обороте в качестве залога любой банк прежде всего будет интересовать сама возможность (техническая, экономическая, организационная) компании обеспечить основное условие такого залога — поддержание неснижаемого товарного остатка на складе. И тут одними обещаниями и заверениями дело не ограничивается. Необходимо представить в банк пакет документов, подтверждающих:

динамику выпуска и реализации товара в течение последнего года в стоимостном и натуральном выражении;

ритмичность подвоза сырья, комплектующих и товаров для перепродажи;

перечни постоянных поставщиков, перевозчиков и крупных оптовых покупателей.

Благоприятное впечатление произведет наличие соответствующих долгосрочных договоров купли-продажи, поставки, контрактов с зарубежными экспортерами или импортерами, а также открытых паспортов сделок по этим контрактам. Нелишней будет и справка о степени загрузки основных действующих мощностей и об имеющемся резервном оборудовании.

Залог недвижимости

Нежилые помещения могут стать предметом залога при выделе их из всех активов компании в самостоятельный объект договора залога (офисное, торговое, складское помещение и т.п.). Не будут являться объектами и предметами залога здания, признанные непригодными для пользования, строящиеся дома, не прошедшие техническую инвентаризацию и регистрацию.

Пример Руководство крупного промышленного предприятия, полностью соответствующего кредитной политике банка, подало документы на получение кредита под залог недвижимого имущества. Юридическая служба выяснила, что недвижимое имущество, состоящее из нескольких зданий и сооружений, часть которых предполагалось передать в залог, оформлено в собственность в виде имущественного комплекса с указанием его общей площади. Это не позволяло заключить договор без переоформления свидетельства на право собственности. Из-за неточного оформления свидетельства на недвижимое имущество на этапе приватизации в 1997 г. и слишком длительного срока приведения документов в соответствие с новыми требованиями органов государственной регистрации руководство предприятия было вынуждено отказаться от получения кредита.

Рыночная цена — отправная точка при определении залоговой стоимости объекта недвижимости. Она подтверждается в банке документально. Причем бухгалтерские бумаги не принимаются в качестве подтверждающих, т.к. зачастую в них не содержится реальная рыночная цена. Требуется акт независимой оценки, отражающий весь процесс и применяемые методики. Оценочная фирма должна иметь следующие основные документы:

федеральную лицензию на оценочную деятельность;

дипломы и сертификаты независимых оценщиков, осуществляющих оценку и составляющих отчет об оценке;

аккредитацию при органах управления государственной власти;

полис страхования профес-сиональной ответственности, полученный в первоклассной страховой компании.

Проведение независимой оценки влечет дополнительные затраты, которые впоследствии компания может списать на себестоимость.

Поручительства третьих лиц

Разумеется, в качестве обеспечения кредита банки предпочитают имущество или имущественные права. Однако в отдельных случаях это могут быть поручительства третьих лиц.

Наиболее распространена схема поручительства компании, имеющей устойчивое финансовое положение и достаточные объемы деятельности. Также широко применяется принятие поручительств фирм, участвующих в ведении бизнеса заемщика.

Внимание: при обеспечении кредита поручитель должен представить в банк комплект юридических и финансовых документов, аналогичный пакету заемщика. Принятие поручительства физических лиц за компанию–заемщика в большинстве случаев играет роль дополнительного обеспечения, поскольку доходы лица, на основании которых рассчитывается лимит поручительства, обычно значительно меньше суммы рассматриваемого кредита.



Егор Камардин

Начальник кредитного управления, Международный банк Санкт-Петербурга


Источник: «Директор-инфо» № 24'2003 www.directorinfo.ru

Версия для печати
Вернуться к разделу "Выбор формы кредитования"
Обсудить статью на форуме.



Поиск


О чем не рассказывают банкиры.
В любом деле есть тонкости, которые не афишируются. Что должен учесть предприниматель, обращающийся за кредитом? Корреспондент «СБ» расспросил об этом знакомых финансистов и бизнесменов. В итоге...
подробнее..
За «длинным» долларом и рублем
Реально ли сегодня получить долгосрочный кредит в банке? Когда и при каких условиях будет легче решить эту задачу?
подробнее..
Какой кредит выбрать?
Коммерческий банк может предложить компании–клиенту целый набор кредитных продуктов. Причем в каждой конкретной ситуации эффективен вполне определенный вид кредита. Так что же выбрать?
подробнее..
Секреты коротких денег
В любой компании с течением времени может возникнуть необходимость в получении краткосрочного кредита. Какие тонкости организационного и финансового характера при этом следует учесть руководителю для...
подробнее..
Тонкости узоров кредитных линий
Иногда кредит выгодно получать не сразу, а по частям. В каких ситуациях для компании это наиболее целесообразно?
подробнее..
Кредит под залог недвижимости
Компания обращается за кредитом в банк. Один из основных вопросов, на который она должна при этом ответить: что может предложить компания в качестве залога? Чем будут обеспечены не только возврат...
подробнее..
 
Rambler's Top100 Powered by Flede Valid HTML 4.0 Transitional
Реклама: