MD Бизнес-план Маркетинг Управление Инвестиции Промоушен HR IT
md-invest
md-invest
>
К кому обратиться за инвестициями Инвестиционные инструменты Во что инвестировать Как взаимодействовать с инвесторами Инвестиционный анализ Книги об инвестициях Услуги по инвестиционному консалтингу О проекте Форум
 
Во что инвестировать :: Инвестиции в недвижимость :: Доходный дом

Доходный дом


В условии задачи — объект коммерческой недвижимости, по всем основным параметрам подходящий для сдачи арендаторам под офисы. Пригодное для создания офисного центра здание можно купить и получить за долги, построить, унаследовать... Главное: все документы, удостоверяющие право собственника распоряжаться зданием, — в порядке, а на повестке дня стоит вопрос: что с ним делать.


Разумеется, помещение можно продать и тем самым избежать хлопот, связанных с ролью арендодателя. «Здание сегодня целесообразно продавать в том случае, если цена продажи растет быстрее арендных ставок, причем разница прироста приближается к своему пику, — считает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец. — Пик наступает тогда, когда разница между ними достигает своего максимума, а на рынке намечается тенденция к ее сокращению» (специалисты считают, что уже в начале следующего года такой пик как раз и может наступить. — Прим. авт.). И все же попробуем внимательно исследовать второй вариант — сдачу здания в аренду.

Прежде всего, есть смысл проверить, действительно ли имеющееся здание (или его часть) пригодно для создания офисного центра. Для этого можно организовать разовую экспертизу объекта силами консалтинговой компании. Заодно удастся выяснить и другие особенности вашего здания, скажем, возможный уровень арендных ставок. Ведь наша задача — не просто сдать объект, а сделать это с максимальной выгодой.

— В свое время мы провели разовую экспертизу своих помещений в одной из крупных консалтинговых компаний. После чего, определившись с основными направлениями развития бизнеса, создали отдел маркетинга, который занимается поиском арендаторов, контактами с ними и управлением объектом в целом. И теперь у нас нет необходимости по каждому вопросу обращаться к услугам консультантов, — вспоминает первый заместитель директора филиала № 1 «Управление и эксплуатация недвижимости» ОАО «Мосинжстрой» Игорь Анисимов.

Как правило, разовой экспертизы вполне достаточно, чтобы оценить перспективы объекта. И вполне может статься, что сдача под офисы — далеко не лучший вариант, и есть все резоны подумать о продаже площадей. С одной стороны, любая независимая экспертиза — всего лишь мнение, гипотеза, пусть и высказанная профессионалами, но все-таки построенная на базе некоторых допущений. К тому же экспертиза не снимает с собственника ответственности за дальнейшие шаги. И совершенно бессмысленно пытаться винить в последующих неудачах кого-то. С другой стороны, попытки атаковать незнакомый рынок самостоятельно могут привести к еще более серьезным ошибкам. Поэтому профессионалы рынка все-таки рекомендуют обращаться к консультантам, но с одним условием: в договоре необходимо зафиксировать ответственность консалтинговой компании. Вот только, по словам Михаила Геца, «консультанты очень не любят прописывать свою ответственность и зачастую стараются избежать этого пункта в договоре с собственником».

Не следует безоговорочно доверять и добрым советам «друзей-соседей», имеющих «колоссальный опыт» работы с недвижимостью. На рынке коммерческой недвижимости не бывает абсолютно идентичных объектов. А значит, методы, позволившие одному объекту интенсивно развиваться, другой способны быстро погубить.

Сроки решают всё!

Итак, по мнению профессиональных консультантов, наше здание подходит для использования в качестве офисного центра. Начинаем искать арендаторов? Не так быстро! Попытаемся решить еще один важный вопрос: готовы ли вы сдавать площади самостоятельно, вкладывая в проект массу времени и ресурсов, или же есть смысл привлечь риэлторскую компанию, специализирующуюся на сдаче в аренду офисных помещений?

Профессиональные риэлторы обладают собственной клиентской базой и обычно без труда могут найти арендаторов за минимально короткий период. Стоимость такого рода услуг составляет сегодня в среднем одну месячную ставку аренды. «Есть демпингующие риэлторы, работающие за полцены. Однако, как правило, это либо небольшие, либо недавно появившиеся на рынке компании, не имеющие имени, не завоевавшие признания на рынке и не набравшие должного уровня профессионализма, — предупреждает ведущий специалист по коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов. — Но в любом случае каждый собственник выбирает тот сервис, который ему нужен». Кстати, практика показывает, что с равной вероятностью собственник может предпочесть как дорогую компанию, так и более дешевую — все зависит от личных интересов.

В среднем офисный центр заполняется за полгода-год. Впрочем, участники столичного рынка говорят о случаях, когда правильно созданный ажиотаж вокруг возводимого офисного центра позволял сдать все площади за 10 месяцев до окончания строительных работ по действительно высоким ценам. «Рынок Москвы достаточно активен, большая часть площадей арендуется еще до сдачи объекта, — отмечает руководитель отдела консультаций по недвижимости компании Ernst & Young Ольга Архангельская. — При профессиональном управлении в нынешних условиях новое офисное здание в центре Москвы, Петербурга или Екатеринбурга может быть заполнено на 70–80% за полгода до приемки объекта госкомиссией». Понятно, что на окраинах городов ситуация складывается иначе.

На заметку: последние 30% площадей в любом вновь открывающемся офисном центре обычно сдаются дороже. Иногда в условиях повышенного спроса собственник решает поднять арендную ставку, чтобы привлечь наиболее платежеспособных арендаторов (особенно в ситуации, когда их состав выглядит слишком уж… демократичным). Кроме того, первые арендаторы нередко заселяются еще на стадии «доведения» объекта, тогда как последние приходят в готовый офис со всеми сервисами и коммуникациями. Этих можно заставить заплатить больше.

Чтобы сдать офисный центр при помощи риэлторов, у собственника есть три способа ведения дел с ними. Можно отдать процесс в руки риэлторов, не заключая вообще никаких договоров, то есть, не выплачивая комиссионные никому. Планируется, что свою прибыль риэлторы получат с арендаторов, но такой метод подходит для собственников, находящихся «в рынке». Для остальных же это дохлый номер.

— Если серьезно, то риэлтор призван обеспечить собственнику максимальные финансовые потоки, когда он работает на него. Однако в данном случае риэлтор получает деньги с арендаторов, а следовательно, будет отстаивать именно их интересы, — подчеркивает Максим Жуликов. — Так зачем ему раздавать полезные консультации собственнику, с которого он все равно ничего не получит?!

В общем, «кто девушку угощает, тот ее и танцует» — в риэлторском бизнесе действует именно такой принцип. Кроме того, в рамках подобной схемы риэлтор приведет в здание только проверенных арендаторов, которые в любом случае заплатят ему комиссионные, а не «кинут» его через подставные фирмы. Это будет означать малый охват клиентской базы, хотя и позволит собственнику сэкономить на комиссионных. В общем, здесь владельцу нужно определиться: экономить средства или получить качественное обслуживание. Впрочем, оба варианта приемлемы.

Второй способ — платить всем подряд. Тут риэлторы работают уже более охотно, однако в масштабные рекламные акции стараются не вкладываться. «При работе собственника сразу с несколькими риэлторами всегда есть риск, что арендатор, найдя запущенную одной риэлторской компанией рекламу здания, придет через другую фирму, которая также является агентом по сдаче офисного центра, — поясняет Максим Жуликов. — Риэлтору в таком случае нецелесообразно создавать ажиотаж вокруг здания и активно консультировать владельца, ведь прибыль может получить другой агент». Зато сам собственник получит много арендаторов. Вопрос только — каких. И никто не готов поручиться, что это будут надежные люди и фирмы.

Третий путь — подписание эксклюзивного контракта с одной из риэлторских компаний, которая в дальнейшем будет отстаивать интересы собственника при сдаче площадей. «Этот способ обеспечивает максимальный охват клиентской базы, расширяет возможности для креатива, использования любых рекламных и маркетинговых шагов и оказания всего спектра консультационных услуг со стороны риэлтора, — говорит Максим Жуликов. — Риэлтор точно знает, что все сделки, а следовательно, и прибыль, пройдут через него, а не утекут «налево».

Есть, правда, уточнение: при работе с одним риэлтором собственник слишком зависит от него. Однако утверждать, что это всегда плохо, трудно. Куда важнее процедура выбора эксклюзивного риэлтора. По словам Максима Жуликова, риэлторский рынок жестко персонализирован, хотя известные брэнды и играют здесь заметную роль. «Поэтому обращаться надо не в компанию вообще, а к определенным риэлторам. Причем искать их лучше всего не по объявлениям, а по рекомендациям знакомых, которые уже вели с ними дела».

Как говорят участники рынка риэлторских услуг, ежедневно до 10 звонков от клиентов приходится именно на «рекомендательные» — люди ищут конкретного риэлтора. А если он будет слишком загружен заказами, то с высокой долей вероятности порекомендует столь же классного специалиста из своей или даже из другой компании.

Особая тема — запланированная доходность бизнеса. «В идеале доходность собственника должна составлять 10% от стоимости здания в год, — отмечает Михаил Гец. — Однако нормальной, по мировым стандартам, считается доходность и в 5–7% за вычетом налогов, но не ниже». Если собственник не удовлетворен получаемым доходом, то для его увеличения, возможно, придется сменить управляющую компанию или провести реконструкцию, повышающую класс здания, следовательно, и прибыль собственника. Но без веских причин делать этого не стоит, а до принятия каких-то кардинальных решений об изменении бизнеса — внимательно просчитать возможные потери от простоя площадей и вложений в реконструкцию, соизмерив их с возможной будущей прибылью.

По оценкам Игоря Анисимова, при расчете доходности арендного бизнеса следует исходить из 80%-го заполнения офисного центра, поскольку часть площадей нередко пустует из-за проводимого ремонта или в момент смены арендаторов. Впрочем, эксперты утверждают, что на рынке аренды офисной недвижимости появилась явная тенденция к заключению долгосрочных договоров — сроком на 5 лет и более. Руководитель отдела маркетинга и рекламы компании «АЛМ-Девелопмент» Глеб Ялымов подчеркивает, что в таких договорах чаще всего заинтересованы иностранные компании, однако в последнее время и российские фирмы начали заключать контракты на срок более трех лет. Ну, а в сегменте малых компаний до сих пор популярны договоры на 11 месяцев. По словам генерального директора «Маркетинговой группы БЕШ» Оксаны Крыминой, все дело в том, что такие договоры можно не регистрировать, а их заключение делает бизнес владельцев менее стабильным: «Постоянное перезаключение и необходимость искать новых арендаторов приводят к простоям площадей и отсутствию уверенности собственника в завтрашнем дне. Поэтому будущее, безусловно, за долгосрочными контрактами».

Капризные люди

Привлечь арендаторов в офисный центр — полдела. Теперь надо их удержать. Конфликты между арендаторами или с владельцем здания возникают постоянно. И если собственник сам управляет объектом недвижимости, то и разрешать конфликты приходится ему.

Попадаются привередливые арендаторы, требующие к себе особого отношения. Они обожают «ставить вопрос ребром» («Или мы остаемся, или ребята из соседнего офиса, которые мешают нам нормально работать, — уходят»). Ничего страшного, если собственник подготовился к такому повороту событий. Вот только готовы не все и не всегда. К тому же требования арендаторов — это чаще всего новые издержки, например, на проведение реконструкции. «Мы разрешаем арендаторам трансформировать помещения при условии согласования производимых изменений с соответствующими государственными организациями и не приводящих к уменьшению рыночной стоимости имущества», — говорит Глеб Ялымов («АЛМ-Девелопмент»).

В некоторых случаях арендаторы требуют возмещения убытков за счет собственника, особенно в ситуациях, когда выяснить, кто конкретно виноват — нерадивый охранник, ленивая уборщица или электромонтер, — трудно.

И, естественно, арендатор может «уйти» в силу субъективных причин. Например, столкнувшись с необходимостью расширения бизнеса.

Как резать будем?

Следующий этап продвижения имеющихся площадей на рынок — выбор способа «нарезки». Бывает, что приобретенное здание имеет свободную планировку. В таком случае, заказывая независимую экспертизу, в запрос следует включить пункт, касающийся вариантов планировки. Соглашаться с заключением экспертов или нет — решать собственнику.

Михаил Гец считает, что возможность адаптировать нарезку под каждого конкретного арендатора существенно повышает вероятность сразу сдать большую площадь.

По оценкам Ольги Архангельской (Ernst & Young), величина арендных ставок порой прямо зависит от вида нарезки: «Надежные арендаторы, снимающие большие площади на длительный срок, обычно имеют существенные скидки с рыночных арендных ставок, так же как и арендаторы, привлекающие других». А Михаил Гец уверен, что при сдаче площадей «мелкой нарезкой» к средней арендной ставке делаются существенные надбавки, которые иногда увеличивают стоимость аренды в два раза.

Впрочем, все это вовсе не означает, что здание нужно поделить на каморки площадью 15–20 кв. м и ждать сверхприбылей. «Сдавая площади «мелкой нарезкой», собственник жертвует стабильностью. Бизнес арендаторов, нуждающихся в 15–50 «квадратах», как правило, нестабилен, поэтому они в любой момент могут нарушить условия договора, — говорит Оксана Крымина. — Первой переломной границей является уровень в 150 квадратных метров — при ее пересечении арендатор становится более желательным партнером для собственника».

Сегодня именно арендаторы, нуждающиеся в больших площадях, приносят владельцам объектов недвижимости максимальную прибыль за счет постоянства и уверенной платежеспособности, независимо от обстоятельств. Кроме того, если офисный центр сдается крупными кусками, растут и его инвестиционная привлекательность, доверие со стороны участников рынка к собственнику.

Хотя… есть примеры успешного предпринимательства и вокруг объектов, специально приспособленных для нужд малого бизнеса (например, офисный центр Millennium House заполнен сегодня на 100%).

— Сейчас наибольшим спросом пользуются офисы площадью до 300 кв. м. Это сродни рынку жилья, где наиболее продаваемыми являются именно однокомнатные квартиры. Кроме того, на малых площадях потребности большего числа потенциальных арендаторов совпадают с их реальными финансовыми возможностями, — отмечает Глеб Ялымов. По данным Ольги Архангельской, согласно статистике, чаще всего сдаются недорогие офисы класса «С+» и «В» общей площадью 150–300 кв. м, а Михаил Гец добавляет: «Высок неудовлетворенный спрос на небольшие площади и в бизнес-центрах класса «А».

И все же вряд ли собственник будет «нарезать» офисный центр класса «А» на каморки по 25 кв. м. Скорее уж предпочтет выбрать крупную нарезку, да и эксперты советуют поступать именно так (если, конечно, здание не имеет каких-то специфических особенностей, благодаря которым сдача мелкой нарезкой принесет многократно большие прибыли).

Другая тенденция столичного рынка: со второго квартала текущего года можно ожидать увеличения спроса на небольшие помещения в офисных центрах более низкого класса. Вызвана она недавним Постановлением мэра Москвы, согласно которому с 1 февраля запрещается использовать гостиничные номера в качестве офисов. По некоторым оценкам, «гостиничный» сектор занимал около 30% рынка офисной недвижимости, причем именно в сегменте небольших и недорогих офисов. Однако, отмечает Ольга Архангельская, «гостиничные номера — это, как правило, дешевые «суррогатные офисы» класса «С», поэтому изменение их доли не окажет серьезного влияния на рынок офисов в Москве в целом».

Таким образом, все эксперты признают: если у собственника есть возможность сдать большие площади, делать это нужно сразу и не задумываясь.

— Сдавая здание целиком или, по крайней мере, крупными кусками, собственник облегчает себе дальнейшую жизнь, — считает Игорь Анисимов («Мосинжстрой»). — Иметь дело с одним или двумя арендаторами куда проще, чем с несколькими десятками. Упрощается процедура расчета коммунальных платежей, стоимости охраны, нет необходимости заключать множество договоров и многое другое.

— Попробуйте одновременно выслушать, воспринять и выполнить требования 120 арендаторов, — добавляет Максим Жуликов. — Чем больше объект и чем меньше в нем арендаторов, тем ниже издержки на управление.

Наконец, есть еще способ — так называемая дифференцированная нарезка: часть здания сдается большими кусками, а часть идет под «мелкую». Это позволяет распределять риски собственника и менять направленность бизнеса в зависимости от рыночной ситуации. Как правило, 60% площадей отводится ключевым, значимым арендаторам, которые могут привести в здание остальных.

К слову, заполнение офисного центра и величина арендных ставок могут зависеть от состава арендаторов. Если собственнику удалось привлечь крупную компанию с именем — «якорного» арендатора, то вслед за ней в здание придут и другие, желающие находиться по соседству с этой компанией ради престижа. В результате у собственника появятся возможность выбирать арендаторов и обоснованная причина для увеличения арендных ставок. «Ради привлечения «якорного» арендатора собственник может даже сделать ему скидку, зато после заселения остальным арендаторам площади можно смело сдать дороже, что позволит получить дополнительный доход», — утверждает Максим Жуликов. Одновременно действует и обратное правило: если в здании завелся ненадежный арендатор с дурной репутацией, он легко может распугать всех остальных, что приведет к быстрому снижению уровня и состава арендаторов.

Порой наступает момент, когда собственнику по тем или иным причинам требуется избавиться от здания, площади в котором сданы в аренду под офисы. Самый выгодный вариант — продать объект вместе с бизнесом.

— Это новая для российского рынка тенденция: объекты недвижимости перестают рассматриваться как «стены», — говорит Оксана Крымина. — Постепенно приходит понимание недвижимости как набора правоотношений внутри самого здания, поэтому и оценивать бизнес в сфере недвижимости следует именно с этой точки зрения.

Вот только для того, чтобы безболезненно продать бизнес, в процессе работы придется отказаться от совсем уж «черной» бухгалтерии (и выплат части арендных ставок наличными), вмешательства во внутренние дела арендаторов и вообще позаботиться о прозрачности. Иначе придется продавать только «стены».

Свои или чужие?

Одна из возможностей снять с себя груз проблем, связанных с управлением сдаваемыми в аренду офисными площадями, — передать рутину управляющей компании (УК) или создать свою.

Здесь также есть варианты. Собственник может нанять (или создать) УК, которая полностью возьмет на себя контроль над финансовыми потоками, станет заниматься эксплуатацией объекта, привлекать подрядные организации, устанавливать размер арендной ставки и заказывать экспертизу, а владельцу будет докладывать о результатах и передавать полученную прибыль, удерживая комиссионные. По данным компаний Blackwood и МГ БЕШ, привлечение сторонней УК в классе «А» обойдется собственнику в 80–100 долларов с квадратного метра в год, в классе «В» — 60–80, в классе «С» — 50–60 долларов.

Другой вариант: основные финансовые потоки идут через собственника, окончательные решения он принимает самостоятельно, а управляющая компания занимается лишь непосредственно эксплуатацией здания и общением с арендаторами.

В первом случае собственник имеет возможность вести свой профильный бизнес, не волнуясь за второй, который приносит ему регулярный фиксированный доход. Однако он теряет контроль над ситуацией и рискует стать жертвой недобросовестной игры со стороны УК. Во втором случае собственник вынужден тратить много своего времени и постоянно «быть в рынке», зато имеет гораздо больше полномочий и может разрешить проблемную ситуацию в свою пользу.

Один из вариантов уйти от затрат на оплату услуг сторонней компании — как раз создание собственной УК. Большинство опрошенных «Бизнес-журналом» экспертов сходятся во мнении, что при наличии у собственника больших площадей целесообразно создавать именно свою управляющую компанию. Однако остается вопрос о том, насколько профессионально она будет действовать. Кроме того, на небольших площадях собственная УК может оказаться делом накладным и бессмысленным. А значит, есть резон подумать о разделении обязанностей по управлению, передавая часть работ (клининговые услуги, уборку прилегающей территории, решение юридических вопросов, обслуживание парковок, охрану) на аутсорсинг.

У собственника всегда есть возможность заняться самоуправлением. В таком случае он экономит на вознаграждении управляющей компании 10–15% (ведь сотрудникам своей УК тоже придется платить зарплату!), однако рискует недополучить больше из-за возможных просчетов.

Самой распространенной ошибкой непрофессиональных владельцев офисных площадей является чрезмерное завышение арендных ставок. «Мы снимали офис по фиксированной ставке, которая в целом нас устраивала. Однако затем собственник, не проведя ремонта и не улучшив качество сервиса в здании, завысил стоимость аренды на 40%. В результате мы и многие другие арендаторы расторгли с ним договор и нашли по той же цене помещение значительно лучше по всем характеристикам, — вспоминает Игорь Анисимов. — А собственник остался с полупустым офисным центром. И так будет со всеми. Никто ведь не будет покупать жилплощадь в Митино по цене квартиры на Арбате! На рынке офисной недвижимости ситуация такая же».

Если собственник все-таки хочет устанавливать арендные ставки самостоятельно, то требуется выяснить среднюю цену предложения подобных офисов по району, а также учесть массу мелочей, включая количество солнечного света, которое ежедневно попадает в помещение. Изучение таких факторов поможет разработать оптимальную планировку и не продешевить.

Играя на этом рынке, по рецепту Омара Хайяма, необходимо «два важных правила запомнить для начала». Правило номер один: рынок доходной коммерческой недвижимости остается рынком арендодателя. Правило номер два: если арендаторы, риэлторы, брокеры, управляющие и консультанты пытаются доказать обратное, следует верить правилу номер один. И всё. Разумеется, при соблюдении довольно сложных правил игры. Ведь игра идет на деньги.


Источник: business-magazine.ru, Антон Белых "Бизнес-журнал" №3 от 15 февраля 2005 года.

Версия для печати
Вернуться к разделу "Инвестиции в недвижимость"
Обсудить статью на форуме.



Поиск


Доходный дом
В условии задачи — объект коммерческой недвижимости, по всем основным параметрам подходящий для сдачи арендаторам под офисы. Пригодное для создания офисного центра здание можно купить и получить за...
подробнее..
Инвестировать в недвижимость будут профессионалы.
Общий обзор об инвестициях на московсоком рынке жилой недвижимости.
подробнее..
Инвестиции в недвижимость за рубежом
Приобретение недвижимости за рубежом представляет собой надежную инвестицию, поскольку цены в перспективных странах растут. Очень выгодна покупка жилья или коммерческих помещений на этапе...
подробнее..
Инвестиции в рынок офисов
Увеличивающиеся темпы притока инвестиций и высокие мировые цены на нефть самым положительным образом сказываются на состоянии российской экономики. По итогам 2003 года Госкомстат России зафиксировал...
подробнее..
 
Rambler's Top100 Powered by Flede Valid HTML 4.0 Transitional
Реклама: